Fysiek Domein

We zorgen voor een stad met ruimtelijke kwaliteit en heldere toekomstbestendige ruimtelijke structuren op niveau van concrete projecten en initiatieven

De ontwikkeling van de fysieke leefomgeving wordt meer en meer ter hand genomen door ontwikkelaars, organisaties, particuliere initiatiefnemers, etc. Deze partijen vragen om ruimte om hun plannen te verwezenlijken. Vanuit het streven naar ruimtelijke kwaliteit en een toekomstbestendige leefomgeving gaan we met de partijen in gesprek om aan de voorkant een gezamenlijk beeld te vormen van de kaders en bijdrage aan het versterken van de ruimtelijke structuur. We denken mee met de initiatiefnemers en bieden maatwerk volgens heldere processen. We houden daarbij nadrukkelijk rekening met de belangen van de omgeving. Daarmee dragen de initiatieven bij aan de verdere ontwikkeling van de gemeente Zwolle, waaronder de grote vraag naar betaalbare woningen en de ambitie om de komende jaren 1000 woningen toe te voegen.

We zorgen voor een stad met ruimtelijke kwaliteit en heldere toekomstbestendige ruimtelijke structuren op niveau van concrete projecten en initiatieven, zodanig dat:

• Altijd bewust geschakeld wordt tussen de schalen (ingrepen op gebouw-, perceel- en gebiedsniveau hebben effect op stad en ommeland).
• Projecten en initiatieven bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid.
• Partijen uitgedaagd worden om waarde en kwaliteit toe te voegen aan de fysieke leefomgeving.
• We bijzondere aandacht hebben voor plekken waar nieuwe dynamiek kan ontstaan.
• Er kansen benut kunnen worden door opgaven met elkaar te verbinden, o.a. op het gebied van klimaatadaptatie, energie, circulariteit, cultuurhistorie, gezondheid en sociale opgaven.
• Er voldoende aandacht is voor participatie en communicatie met de omgeving.

• Het strategisch en integraal afwegen van nieuwe ruimtelijke initiatieven (NRI), waarbij de Omgevinsvisie als uitgangspunt geldt.
• Het doen van ruimtelijke verkenningen & stedenbouwkundige studies, het opstellen uitgangspunten en kaders voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Eventueel ook het opstellen van visies en beeldkwaliteitsplannen.
• Het begeleiden van NRI’s in de vorm van gebiedsontwikkelingen, locatieontwikkelingen en (bouw)plannen.
• KGO initiatieven begeleiden; de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (prov Overijssel) zorgt voor een balans in ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied en investeringen in de ruimtelijke (o.a. landschappelijke en ecologische) kwaliteit.
• De begeleiding van complexe NRI's wordt projectmatig opgepakt conform de nieuwe Routekaart. Deze nieuwe methode van gebiedsontwikkeling is samen met het Concilium opgesteld. Er wordt een financiële  bijdrage gedaan aan deze projecten voor de kosten in fase 0 en 1, ten behoeve van de Start voor de Start, het doen van ruimtelijke verkenningen, het opstellen van uitgangspunten en kaders, opstellen Startnotitie en eventueel ook het opstellen van gebiedsvisies en beeldkwaliteitsplannen. De kosten voor vervolgfasen komen voor rekening van de initiatiefnemer of uit andere aanvullende middelen.
• Het ontwerpen van openbare ruimte, verkavelingen, landschaps- en inrichtingsplannen.
• Regulier overleg met provincie, waterschap, GGD,  veiligheidsregio, omgevingsdienst en Rijkswaterstaat in de Omgevingstafel IJsselland om nieuwe plannen vroegtijdig te bespreken, zodat aandachtspunten bij verder ontwerp en uitwerking kunnen worden meegegeven aan de initiatiefnemer.
• Uitwerking geven aan het Architectuurmanifest Zwolle, via bijeenkomsten, faciliteren van het ZAP, en bijdrage leveren aan de Zwolse Architectuur Biënnale.
• De ambities en maatregelen vanuit klimaatadaptatie, toegankelijkheid, energietransitie, circulariteit en gezondheid worden verwerkt in ruimtelijke plannen.
• Bij zienswijzen tegen Wabo-aanvragen voor bouwen en/of ander gebruik wordt bekeken of een gesprek tussen bezwaarmakers en aanvrager mogelijk is.
• Als onderdeel van de begroting wordt ter uitvoering van dit doel voorgesteld om in te stemmen met het incidenteel bestedingsvoorstel 36 "Transformatie Oosterenk".

Doel 6.1.2 Nieuwe ruimtelijke initiatieven

Begeleiden van Nieuwe Ruimtelijke Initiatieven (NRI) en ruimtelijke ontwikkelingen voor onder andere:

Herontwikkelen Weezenlanden Noord
Openbaar Belang is eigenaar van de grond en ontwikkelt samen met Nijhuis/Explorius het gebied.  Het bestemmingsplan is in maart 2022 vastgesteld. De sloop van het eerste gebouw is gestart in het tweede kwartaal en de start van de bouw van het 1e gebouw is gepland in het 3e kwartaal 2022.  Het gebied wordt gefaseerd ontwikkeld. Waarbij delen worden gesloopt en bebouwing wordt toegevoegd.  De buitenruimte wordt daarbij ook gefaseerd aangelegd. Het geheel is in 2029 gereed.  

Transformatie Oosterenk/Midwest
Diverse kantoren op de Oosterenk staan leeg. Dit was aanleiding in 2018 om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn voor transformatie naar wonen in dit gebied. De visie Oosterenk is in november 2020 vastgesteld. Voor het voormalige waterschapsterrein en kavels langs de Dr. Spanjaardweg wordt met de eigenaren een ruimtelijk ontwikkelplan opgesteld. Deze wordt ook gebruikt om in het 1e kwartaal 2023 een wbi aanvraag voor deze ontwikkeling aan te vragen. De aanvraag en ook de cofinancieringsbesluit wordt in het 1e kwartaal aan college en raad voorgelegd.
Voor een gemeentelijk kavel aan de stadsrand wordt samen met deltaWonen een plan voor flexwoningen opgesteld. De besluitvorming vind in het 4e kwartaal van 2022 plaats. . Naast de transformatie wordt ook met verschillende partijen uit het gebied onderzocht op welke wijze mobiliteit kan worden verbeterd Hierbij wordt gesproken over het gezamenlijk vraagstuk parkeren, nu en in de toekomst, bevorderen fietsgebruik en deel auto’s.  In 2022 is de energievraag en de energie mogelijkheden onderzocht  in het gebied. Gezamenlijke wko bronnen benutten lijkt een goede optie. In 2023 wordt samen met de ondernemersvereniging onderzocht hoe ondernemers hierin kunnen samenwerken. Voor de ontwikkeling van het centrumgebied wordt deze gezamenlijke energievoorziening ook verder onderzocht.

Gebiedsvisie Zwartewaterallee
De in opdracht van 5 initiatiefnemers door buro MA.AN opgestelde gebiedsvisie is op 23 november 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. De 5 partijen werken hun eigen woningbouwlocaties in afstemming met de gemeente verder uit. Belangrijke stappen hierbij zijn de opstelling van een Ruimtelijk  Ontwikkelplan, een Samenwerkingsovereenkomst en vervolgens na goedkeuring van het ROP planologische procedure (bestemmingsplan of omgevingsplan). De 5 woningbouwlocaties hebben elk hun eigen planopzet, aanpak en planning. Op 18 februari 2021 is van het Rijk een bijdrage ontvangen van 3,3 miljoen in het kader van de Regeling Woningbouwimpuls. Het subsidiebedrag is bedoeld voor de realisatie van publieke investeringen in infrastructuur en het klimaat adaptief herinrichten van de openbare ruimte. Deze maatregelen zijn een gevolg van de toevoeging van de 1300 woningen binnen het gebied Zwartewaterallee. Het van het Rijk ontvangen subsidiebedrag wordt verhoogd met bijdragen van provincie, gemeente en ontwikkelende partijen.
Eind 2021 heeft de raad krediet beschikbaar gesteld  voor enerzijds de voorbereiding en realisatie van de publieke maatregelen en anderzijds om de uitwerkingen van de woningbouwlocaties te kunnen beoordelen en begeleiden.

Voor het komende jaar staat het volgende gepland:

• Ontwerpfase WBI maatregelen door de gemeente in afstemming met de marktpartijen.
• Najaar 2022, informatienota naar de raad over stand van zaken planvorming locaties Zwartewaterallee.
• Najaar 2022, vaststellen samenwerkovereenkomsten locaties SOHO, Zwartewaterkwartier en Havezate door college van BenW.
• Voorjaar 2023, vaststellen Ruimtelijk ontwikkelplan locaties SOHO, Zwartewaterkwartier en Havezate door de gemeenteraad en vervolgens planologische procedure.
• Najaar 2023, vaststellen Ruimtelijk ontwikkelplan locatie Dobbe aan het Water door de gemeenteraad en vervolgens planologische procedure.
• Najaar 2023, vaststellen Anterieure overeenkomst locaties SOHO, Zwartewaterkwartier en Havezate door college van BenW.

Zwartewaterzone
De raad heeft in oktober 2021 het stedenbouwkundig ontwikkelplan Zwarte waterzone vastgesteld. In het stedenbouwkundig ontwikkelplan zijn de uitganspunten en ambities voor de deellocaties Jachthaven (met ca 300 woningen) en Stadskades (met een hotel, leisure en bedrijfsateliers) verwoord.  De twee initiatiefnemers werken nu gezamenlijk en in overleg met de gemeente aan de uitwerking van dit plan met als doel een ruimtelijke procedure (bestemmings- of omgevingsplan) op te starten in het eerste kwartaal van 2023.  

Gebiedsontwikkeling Nieuwe Veemarkt
Op 11 juli 2022 heeft de gemeenteraad de gebiedsvisies voor de Nieuwe Veemarkt en de Meeuwenlaan vastgesteld. Voor de Nieuwe Veemarkt is ook een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. Vanuit deze visies wordt er voor beide gebieden een Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) opgesteld, ter besluitvorming voor de raad. Hiervoor zijn inmiddels verschillende onderzoeken in gang gezet. Tevens wordt op basis van de visie het plan nader uitgewerkt. De verdere uitwerking van de plannen wordt in samenspraak met de buurt en stakeholders gedaan. De besluitvorming over de ROP’s wordt verwacht in de eerste helft van 2023.

Woningbouw Kranenburg
Met de realisatie van het nieuwe Van der Valk hotel langs de A28 is de voormalige Van der Valk -locatie aan de Kranenburg beschikbaar gekomen voor herontwikkeling. Aanvankelijk heeft dhr. Van der Valk met zijn architect getracht hier tot een woningbouwontwikkeling te komen maar heeft dit in 2020 beëindigd en DuraVermeer als nieuwe ontwikkelpartner naar voren geschoven. Deze ontwikkelaar heeft eerder een gevarieerd woningbouwplan gepresenteerd met rijwoningen, tweekappers, vrijstaande woningen en appartementen. In 2023 maken we een doorstart op het project. Voor de verdere ontwikkeling van het plan moet het oude plan aan nieuw beleid getoetst worden en moet het worden geactualiseerd. Vervolgens is een omgevingsplanprocedure nodig.

Harculo
Na vaststelling van de gebiedsvisie IJsselcentrale en Omgeving door de raad in juli 2021, is in april 2022 met Engie een samenwerkingsovereenkomst gesloten. De andere ontwikkelden partij in het gebied, Floris Property Fund BV, heeft daar (voorlopig) van afgezien vanwege te grote risico’s die zij zien.
Medio 2022 is Engie gestart met de ontwikkeling van een Ruimtelijk Ontwikkelingsplan en een Natuurontwikkelingsplan. De planning is erop gericht dat dat deze plannen voor de zomer van 2023 aan de raad ter vaststelling kunnen worden aangeboden. Aansluitend wordt dan een anterieure overeenkomst gesloten met Engie en kan een omgevingsplan worden opgesteld.

Noorderkwartier
In Juli 2022 is de startnotitie Noorderkwartier vastgesteld door het College en de Gemeenteraad. Naar verwachting wordt in september de intentieovereenkomst ondertekend door de eigenarencoalitie, waarin afspraken rondom het kostenverhaal en de verdeling van overig te maken kosten voor de gebiedsontwikkeling staan opgenomen. Momenteel worden uren en kosten gemaakt die via de intentieovereenkomst verhaald gaan worden. In 2023 zal het ROP vormgegeven worden door de eigenarencoalitie in samenwerking met een nader te bepalen stedenbouwkundig bureau. Daarnaast wordt de samenwerkingsovereenkomst opgesteld.

Herontwikkeling Schuttevaerkade 80-88
In februari 2017 is een verzoek van Slokker Vastgoed binnengekomen voor herontwikkeling van het leegstaande kantoorgebouw ten behoeve van woningbouw. Op 4 juli 2017 is de startnotitie en de bijbehorende intentieovereenkomst (IOK) vastgesteld. In mei 2021 is het Stedenbouwkundig Ontwikkelingsplan, met daarin de kaders waarbinnen de ontwikkeling mag plaatsvinden, vastgesteld. Om woningbouw mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden aangepast en is een vergunning vereist. Het proces rond de bestemmingsplanprocedure en de omgevingsvergunning is in een afrondende fase. Uren en kosten die worden gemaakt worden die via een anterieure overeenkomst verhaald. De sloop is inmiddels gestart. Als het bestemmingsplan is gewijzigd en de omgevingsvergunning wordt afgegeven kan de bouw starten.

Grondexploitatie-projecten
Onder dit doel zijn de diverse grondexploitatie-projecten opgenomen die bijdragen aan de realisatie van een toekomstbestendige ruimtelijke structuur. Het betreft de exploitaties locatie Beers Stork, retail Voorsterpoort en Wellnesslocatie Scholtensteeg. Het projectoverzicht geeft inzicht in de totale investeringskosten op basis van de MPV 2021. Binnen doel 6.1.5 wordt het totale resultaat van ons grondbeleid in relatie tot de voorziening en reserve Vastgoed verantwoord.  

Zie bestedingsvoorstel 22: Capaciteit ruimtelijke initiatieven
Zie bestedingsvoorstel 36: Integrale gebiedsaanpak Holtenbroek
Zie bestedingsvoorstel 37: Transformatie Oosterenk

Vastgestelde mutaties:

Woningbouw Kranenburg

Harculo herbestemming

Ovingterrein

Verkenning Hessenpoort 3+4

Prinsenpoort

Campus Windesheim

Oosterenk - Anterieure overeenkomst

Integrale gebiedsaanpak Holtenbroek en Aalanden

Zwartewaterallee - Anterieure overeenkomst

Gebiedsontwikkeling IJsselhallen

Voorbereiding Van der Capelle campus

Zonnevelden - Anterieure overeenkomst

Holtenbroek, diverse initiatieven

Noorderkwartier

Herijking dorpsplein Wijthmen

Weezenlanden Noord, buitenruimte

Voorbereidingskrediet Nieuwe Veemarkt

Willemsknoop

Parkstraat

Van de Capellen

Kop van Oost

Roelenweg Oost

Herontwikkelen locatie Weezenlanden

Spooraanpassing Zwolle Herfte

Hof van Thorbecke

Zwartewaterzone

La Diligence woningbouw

Herontwikkeling Weezenlanden Noord

Herontwikkeling Schuttevaerkade 80-88

Transformatie Oosterenk

Kamperpoort - Anterieure overeenkomst

Bouw en ruimtelijke initiatieven VRG

Gemeentelijke grondexploitaties Ruimte:

* Beers Stork locatie

* Voorsterpoort retail

* Wellnesslocatie Scholtensteeg

Voorgestelde mutaties:

Oosterenk - Anterieure overeenkomst

Zwartewaterallee - Anterieure overeenkomst

Transformatie Oosterenk